巴黎 6 区 14,230 欧/㎡，La Courneuve 2,740 欧/㎡。同样在大巴黎，同样是公寓，前者是后者的 5.2 倍。这篇把 2025 年的真实成交拉出来排个座次：最贵的在哪、最便宜的在哪、哪里在涨、哪里在跌。不是估价网站的模型数，是 DVF 里一笔一笔登记过的成交。
本文要点
- 数据是 DVF 2025 年成交，覆盖巴黎 75 + 近郊 92/93/94 共 95 个市镇、52,452 笔公寓成交；不含 77/78/91/95 外环
- 最贵前十全在巴黎市区，左岸 6/7 区破 1.4 万欧/㎡；近郊最贵是 Neuilly，1 万出头
- 最便宜前十有八个在 93 省，但 93 内部差 2.4 倍，不能当一个整体看
- 涨幅榜全是 5,000 欧上下和更低的价格带；跌幅榜集中在 92 南部的中高价区
- 榜单用来圈范围可以，直接按榜买房不行，文末讲怎么用
先把口径说清楚
排行榜最怕的就是不写口径。这份榜的每个数字怎么来的，先交代：
- 数据源：DVF（Demandes de Valeurs Foncières），法国政府公开的房产成交登记库。登记的是过户价，不是挂牌价，也不是模型估算。
- 时间：2025 年全年成交，2026 年 7 月更新。
- 范围：巴黎市区（75）20 个区 + 近郊三省（92 Hauts-de-Seine、93 Seine-Saint-Denis、94 Val-de-Marne）75 个市镇，共 95 个 commune。外环 77/78/91/95 不在数据里，别拿这份榜去套 Versailles。
- 房型：公寓（appartement）。独栋房市场逻辑不同，不混在一起。
- 样本：共 52,452 笔成交；入榜市镇里样本最少的也有 44 笔，不存在拿三五笔成交充数的区。
- 单价：每个市镇取成交单价的中位数，极端豪宅和异常低价对它影响很小。
最贵 Top 10：全在巴黎市区，左岸领跑
| 排名 | 区域 | 均价（欧/㎡） | 同比 | 近一年成交 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 巴黎 6 区 | 14,230 | -2.2% | 742 套 |
| 2 | 巴黎 7 区 | 14,088 | +1.6% | 908 套 |
| 3 | 巴黎 4 区 | 12,842 | +1.4% | 549 套 |
| 4 | 巴黎 1 区 | 12,103 | -2.1% | 214 套 |
| 5 | 巴黎 8 区 | 12,059 | +0.1% | 423 套 |
| 6 | 巴黎 3 区 | 12,000 | +2.4% | 707 套 |
| 7 | 巴黎 5 区 | 11,805 | +0.3% | 867 套 |
| 8 | 巴黎 2 区 | 11,056 | +0.5% | 311 套 |
| 9 | 巴黎 16 区 | 10,971 | +1.3% | 2,377 套 |
| 10 | 巴黎 9 区 | 10,882 | +2.9% | 1,110 套 |
前十没有一个郊区市镇。左岸的 6 区、7 区稳在 1.4 万欧/㎡ 上下，和第十名差出 3,000 多欧。更有意思的是涨跌方向：榜首的 6 区和 1 区在跌（-2.2%、-2.1%），反而是 9 区、3 区这种”贵但还没到顶”的区在涨。最贵的一档横盘甚至回调，次贵的一档往上顶，这个结构后面涨跌榜里还会再出现一次。
巴黎市区内部的价差也不小：最便宜的 19 区 8,039 欧/㎡，跟 6 区差了 77%。但注意，巴黎最便宜的区，仍然比近郊 75 个市镇里的 70 个贵，近郊单价能超过它的只有 Neuilly、Levallois、Vincennes、Saint-Mandé、Boulogne 五个。“进巴黎”这道门槛，2025 年依然是实打实的。
近郊最贵 Top 10：西边扎堆，东边两个例外
出了环城路，最贵的市镇长这样：
| 排名 | 市镇 | 省 | 均价（欧/㎡） | 同比 | 近一年成交 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Neuilly-sur-Seine | 92 | 10,323 | -0.3% | 650 套 |
| 2 | Levallois-Perret | 92 | 8,929 | +0.6% | 701 套 |
| 3 | Vincennes | 94 | 8,600 | +1.2% | 741 套 |
| 4 | Saint-Mandé | 94 | 8,561 | +0.9% | 300 套 |
| 5 | Boulogne-Billancourt | 92 | 8,276 | +1.2% | 1,145 套 |
| 6 | Issy-les-Moulineaux | 92 | 7,500 | +0.3% | 517 套 |
| 7 | Charenton-le-Pont | 94 | 7,463 | +1.1% | 348 套 |
| 8 | Puteaux | 92 | 7,132 | +1.7% | 406 套 |
| 9 | Montrouge | 92 | 7,056 | +0.2% | 501 套 |
| 10 | Clichy | 92 | 7,032 | +4.5% | 583 套 |
格局很清楚：92 省西边贴着巴黎的一圈占了七席，剩下三席全是 94 省贴着 Vincennes 森林的东部三镇。Neuilly 一万出头，已经贵过巴黎 19 区、18 区、13 区、20 区。换句话说，“住郊区省钱”这句话对这十个市镇不成立，它们卖的就是巴黎的价。
榜里最活跃的是 Boulogne-Billancourt，一年 1,145 套成交，比巴黎多数区都多；涨得最猛的是 Clichy（+4.5%），17 区旁边的价格洼地正在被填平。
最便宜 Top 10：八个在 93，但便宜的原因各不相同
| 排名 | 市镇 | 省 | 均价（欧/㎡） | 同比 | 近一年成交 |
|---|---|---|---|---|---|
| 86 | Villemomble | 93 | 3,520 | +2.0% | 159 套 |
| 87 | Choisy-le-Roi | 94 | 3,483 | +0.7% | 342 套 |
| 88 | Noisy-le-Sec | 93 | 3,468 | +1.8% | 203 套 |
| 89 | Bobigny | 93 | 3,440 | -2.2% | 112 套 |
| 90 | Villeneuve-la-Garenne | 92 | 3,421 | +3.7% | 53 套 |
| 91 | Aulnay-sous-Bois | 93 | 3,262 | +9.0% | 216 套 |
| 92 | Drancy | 93 | 3,252 | -2.3% | 236 套 |
| 93 | Gagny | 93 | 3,105 | +5.5% | 162 套 |
| 94 | Bondy | 93 | 2,881 | +1.4% | 188 套 |
| 95 | La Courneuve | 93 | 2,740 | -2.1% | 108 套 |
十个里八个在 93 省。但先别急着下结论，93 不是一个整体：同一个省里，Les Lilas 卖 6,600 欧/㎡，La Courneuve 卖 2,740 欧/㎡，差 2.4 倍。贴着巴黎东北角的 Les Lilas、Saint-Ouen、Montreuil、Pantin 早就是另一个价格世界了。
便宜有便宜的原因，而且原因不一样：有的是通勤确实不便，有的是城市面貌和治安口碑拖着价格，有的是大片社会住房拉低了成交结构。同在榜尾，Aulnay-sous-Bois 一年涨 9%（全场涨幅第一），La Courneuve 还在跌 2.1%。低价加上涨是有人开始进场，低价加下跌是市场还在用脚投票，这两种”便宜”完全是两回事。
涨跌榜：便宜的在涨，贵郊区在跌
涨得最快的五个：
| 市镇 | 均价（欧/㎡） | 同比 | 近一年成交 |
|---|---|---|---|
| Aulnay-sous-Bois（93） | 3,262 | +9.0% | 216 套 |
| Sceaux（92） | 6,205 | +8.6% | 129 套 |
| Bagneux（92） | 5,341 | +7.5% | 118 套 |
| Châtenay-Malabry（92） | 5,083 | +7.0% | 237 套 |
| Champigny-sur-Marne（94） | 3,648 | +6.5% | 321 套 |
跌得最多的五个：
| 市镇 | 均价（欧/㎡） | 同比 | 近一年成交 |
|---|---|---|---|
| Fontenay-aux-Roses（92） | 4,189 | -11.8% | 107 套 |
| Meudon（92） | 5,067 | -10.5% | 288 套 |
| Garches（92） | 5,224 | -9.6% | 101 套 |
| Vaucresson（92） | 4,908 | -7.9% | 44 套 |
| Bourg-la-Reine（92） | 5,161 | -6.2% | 135 套 |
两张表放一起看：涨幅榜上没有一个高价区，全是 5,000 出头或者更低的价格带；跌幅榜五个全在 92 省，集中在南部和西部那批 4,000 到 5,000 出头的中产住宅区。加上前面看到的巴黎 6 区、1 区回调，2025 年大巴黎的钱在往”预算够得着”的地方流：贷款利率虽然从高点回落，购买力还没恢复，买家被挤向第二、第三梯队，反而把这些地方的价格顶起来了。
其中 Bagneux 和 Châtenay-Malabry 都在地铁 4 号线延长线和有轨电车 T10 的受益带上，交通兑现，价格跟着走，这个逻辑和我们在大巴黎 15 号线沿线那篇里讲的一样。
四个省的梯队：一张表看清价格结构
把 95 个市镇按省归拢，梯队一目了然：
| 省 | 市镇数 | 中位单价（欧/㎡） | 区间（欧/㎡） |
|---|---|---|---|
| 75 Paris | 20 个区 | 10,502 | 8,039 至 14,230 |
| 92 Hauts-de-Seine | 35 | 5,718 | 3,421 至 10,323 |
| 94 Val-de-Marne | 20 | 5,135 | 3,483 至 8,600 |
| 93 Seine-Saint-Denis | 20 | 3,967 | 2,740 至 6,600 |
巴黎市区中位 10,502 欧/㎡，是近郊中位（5,341 欧/㎡）的差不多两倍。这个”2 倍”是大巴黎买房绕不开的第一道选择题：同样的预算，市区买 30㎡ 还是近郊买 60㎡。
再看三个近郊省内部的区间，每个省的最高价都是最低价的 2 到 3 倍。所以省只能定大方向，真正该比的单位是市镇，甚至是市镇里的街区。92 省也有 3,400 欧的 Villeneuve-la-Garenne，93 省也有 6,600 欧的 Les Lilas，拿省当标签下判断，两边都会看走眼。
这份榜怎么用（和怎么不用）
榜单的正确用法是圈范围，不是选答案：
- 拿预算横切一刀。比如手里的钱撑得起 5,000 欧/㎡ 上下、60㎡，那 92 南部、94 大部、93 靠巴黎的一圈就是你的候选池，完整的 95 个市镇可筛选榜单里按省和价格过一遍，十分钟能把池子缩到五六个。
- 对着涨跌幅问为什么。在涨的，去查是不是有交通或改造项目在兑现；在跌的，查清楚是行情回调还是这个地方有结构性问题。涨跌本身不是答案，是问题清单。
- 进了候选市镇，切换到街区颗粒度。市镇中位数抹平了内部差异，同一个市镇里火车站两侧能差 20%。这一步该怎么查怎么比，买房前怎么分析一个区里有完整方法。
- 具体到某一套房，回到 DVF 可比成交。榜单管方向，出价管的是这一套的钱，两码事。砍价的算法在用 DVF 成交价砍价那篇。
反过来，两种用法是错的：一是把中位数当这套房的合理价（它只是市镇的中间水平）；二是按涨幅榜追涨（等你看到榜，涨幅已经发生了，你要判断的是接下来还有没有兑现空间）。
常见问题
这份榜和 MeilleursAgents、SeLoger 上的价格为什么不一样？
为什么没有 78/91/95 省和 Versailles？
93 省这么便宜，到底能不能买？
数据多久更新一次？
95 个市镇排完，其实就三句话：巴黎市区和近郊隔着一道 2 倍的墙；墙外的西边和东南贴墙一圈卖巴黎的价；剩下的地方，价格和涨跌各有各的原因。榜单能做的，是把”去哪看房”从 95 个选项缩到五六个。再往下的功课，榜单帮不了你：得去查街区、查可比成交，还得晚上八点亲自去那条街走一趟。
延伸阅读：完整可筛选的 95 市镇房价榜 · 买房前怎么分析一个区 · 用 DVF 成交价砍价 · 法国房价怎么查（工具盘点）
