能耗评级 F、G 的房子，挂牌价往往比同地段低一截，砍价空间也大，不少华人当「捡漏」买。想法没错，但有个前提常被忽略：便宜的那部分，很多是留给你去修的。 而 2026 年整改补贴又赶上大变动：1 月 MaPrimeRénov 主力档一度暂停，9 月 1 日起保温、换窗、通风这些最常做的单项工程全部被剔出补贴范围。买之前不把「整改要花多少、还能报多少」算清，捡漏很容易变成填坑。这篇专讲买入之后怎么修、花多少、拿什么补贴，以及怎么用整改费压价。（禁租时间表和 2026 改算法，见文末旧文。）

本文要点

  • F/G 房便宜的部分，常常正对应你要垫进去的整改成本，别只看挂牌价
  • 2026 年 1 月 MaPrimeRénov 一度暂停、2 月 23 日重开但门槛提高（整栋大改仅限 E/F/G、须先约顾问）
  • 9 月 1 日起（第 2026-822 号法令，已生效）单项补贴只剩热泵、接入集中供热、拆油罐；保温、换窗、通风、木柴取暖、热泵热水器不再单独补。公寓业主自己能做的那几样基本都没补贴了
  • 整改从 F/G 拉到 D 通常涉及保温、换窗、供暖、通风，花费按房子情况差别很大
  • 看房阶段就把整改报价问清，把这笔钱谈进出价，而不是签完约再发愁

便宜是有原因的：先把整改当成价格的一部分

一套 G 级公寓比隔壁 D 级便宜十几个百分点，看着是捡漏。但换个角度：市场对能耗越来越敏感，禁租时间表一档档往前推（G 已禁租、F 2028、E 2034），这套房迟早要修，折价里有相当一块，其实是市场替「未来的整改费」打的提前量。

所以判断一套 F/G 房值不值，不是比它和 D 级的差价，而是算一笔账：

挂牌价 + 你要垫的整改费 + 施工期间的时间和麻烦 ≈ 你的真实成本

这个真实成本如果还低于同地段修好的房，才叫捡漏；如果算下来差不多、甚至更高，那便宜就是假的。

2026 补贴在缩水，这是新变数

过去几年，F/G 房整改还能靠 MaPrimeRénov 等补贴分摊一大块，很多人是按「有补贴」来算账的。2026 年这个前提松动了。

避坑
2026 年 1 月起，政府因预算未表决，一度暂停了住房节能主力补贴 MaPrimeRénov；2 月 23 日窗口已重开，但规则收紧了：整栋大改（rénovation d'ampleur）虽面向所有收入的家庭，却只对 DPE 评级 E、F、G 的房子开放，而且申请前必须先和 France Rénov' 顾问约一次面谈。再加上 9 月 1 日起保温、换窗、通风、热泵热水器等单项被整体剔出补贴（详见下一节），方向很清楚：能拿到的补贴在减少、门槛在提高。别再用两年前那套「大部分政府报销」的乐观预期去算 2026 的整改账，务必按下单当时的最新政策重新核。

这对买家的直接影响：同样一套 G 级房，2024 年买、补贴到位，和 2026 年买、补贴缩水，你自掏的整改钱可能差出一大截。算账要用「你真正能拿到的补贴」，不是网上还挂着的旧数字。

9 月 1 日起，单项补贴还剩什么

这一条已经落地：2026 年 8 月 25 日的第 2026-822 号法令和配套部令 8 月 27 日登上官方公报，9 月 1 日起提交的申请按新规则走。MaPrimeRénov 有两条路，单项（par geste，一次报一项工程）和整体大改（rénovation d’ampleur，一揽子工程、至少升两档），这次动的主要是单项。

9 月 1 日起
单项还能报空气-水热泵、地源热泵；接入城市集中供热网；拆除燃油罐
单项不再报墙体、屋顶、阁楼、地板保温；换窗；双流通风（VMC）；热泵热水器；木柴和颗粒取暖；太阳能热水和供暖（海外省除外）
F/G 房上面还能报的那几项，F/G 房走单项的资格延到 2027 年 12 月 31 日
独栋整体大改不能再保留或新装燃气、燃油这类化石能源取暖和热水
按哪天算按补贴申请的提交日，不按报价单签字日。8 月签了 devis、9 月才递申请的，照样按新规则

被剔掉的工程也不是彻底没钱了：放进整体大改里一起做、达到升两档的要求，仍然可以拿补贴；节能零息贷款（éco-PTZ）也不因这次改版排除保温和换窗。

说明
这次改版对巴黎公寓买家影响最直接。一套公寓里，业主自己能动的基本就是换窗、内保温、通风，这三样 9 月起都拿不到单项补贴了；热泵在公寓里多数装不了。外墙、屋顶这些大头属于共管部分，要走楼栋层面的共管补贴和业主大会表决（见下文）。所以今天按单套公寓算整改账，默认 MaPrimeRénov 为零来算，比较接近真实，能拿到的算意外之喜。

从 F/G 拉到 D，通常要修哪些

整改不是单点换个东西，是一套组合。想真正摘掉「热筛子」的帽子、往上升两三档，常见要动的是：

  • 保温（isolation）：墙体、屋顶、地板保温，是能效提升的大头，也是花费的大头。
  • 换窗（double/triple vitrage）：单层玻璃换双层甚至三层，挡热又降噪。
  • 供暖系统：老燃气/电阻取暖换成热泵等更高效的方式。
  • 通风（VMC）：保温做好后通风要跟上，否则潮气和空气质量出问题。

具体花多少，取决于房子面积、楼龄、是公寓还是独栋、是否涉及共管部分。这里不给你一个假装精确的总数，因为它真的因房而异，但你要有个概念：把一套 F/G 拉到 D，往往不是小几千欧能打住的工程。正确做法是拿到房子信息后，找施工方出正式报价（devis）。

公寓要多问一句：整改是你一个人说了算吗

如果是公寓，整改还有一层公寓特有的坑：外墙、屋顶、楼体保温这些属于共管部分（parties communes），不是你想修就能修。

说明
涉及楼体的节能大工程，往往要经过业主大会（AG）表决、按份额分摊、排进共管的多年计划。也就是说，你买的这套房能不能整改、什么时候修、你要摊多少，可能不由你单独决定。看房时要调共管的会议纪要（PV）和大修计划，看楼里对节能改造是什么态度、有没有已经排上的工程和待摊费用。这部分怎么查，见文末「公管账目避坑」。

还能靠什么补：别只盯一个 MaPrimeRénov

MaPrimeRénov 缩水，不等于一分补贴都没有。整改资金来源通常不止一处，按当时政策还可能用到：

  • CEE（节能证书）：由能源公司出资的节能补贴，覆盖部分工程。CEE 的规则 9 月也有调整，金额以施工方报价时写明的为准。
  • éco-PTZ：节能改造专用的零息贷款，用来分摊工程款、缓现金压力。被剔出 MaPrimeRénov 单项的保温和换窗，照样可以用它来贷。
  • 地方性补助：部分大区、市镇有自己的节能补助，叠加使用。

这些工具能不能叠、覆盖多少，都随政策变。下单前花点时间按最新规定核一遍你这套房、这些工程到底能拿多少，是这笔投资里回报最高的功课之一。

把整改费谈进出价里

这才是买 F/G 房最该会的一招。你手里有别人没有的筹码：一份实打实的整改报价单。

实操
流程是：看房时确认真实能耗和要修的项 → 找施工方出正式 devis → 拿这份报价和当下能拿到的补贴（9 月后换窗、保温的单项补贴按零算），算出你的净整改成本 → 在出价（offre）里用这个数字要折让。「这套房要我自己垫 X 万欧才能到 D，这部分得从价格里扣」，比空口砍价有力得多。卖家如果拿 2026 改算法后的「纸面升级」说事、不肯让价，你正好用真实整改成本把话题拉回地面。砍价的数据打法见文末「DVF 砍价」。

F/G 房到底该不该碰

分两种人：

  • 自住、且愿意折腾：你能接受施工期、算清净成本后仍划算，那 F/G 房是市场里少有的议价空间，值得认真看。
  • 纯投资、想放租：格外小心。G 级已禁租、F 2028 到期，不整改就租不出去；而 2026 补贴又在缩水，整改成本更多要自己扛。算账时把「不修不能租」和「补贴变少」两个变量一起放进去。

一句话：F/G 房不是不能买，是不能只看挂牌价买。把整改报价、能拿的补贴、公寓表决这三件事在签约前搞清楚，捡漏和填坑的分界，就在这里。

常见问题

2026 年 MaPrimeRénov 是彻底没了吗？
不是。它 1 月因预算未表决一度暂停，2 月 23 日已重开，但门槛提高了：整栋大改（rénovation d'ampleur）只对 DPE 评级 E、F、G 的房开放，申请前还必须先和 France Rénov' 顾问约一次面谈。9 月 1 日起（第 2026-822 号法令）单项补贴只剩热泵、接入集中供热和拆油罐，保温、换窗、通风、热泵热水器、木柴取暖都不再单独补。整体在收紧，务必以你递交申请当时的规定为准。
8 月就签了换窗报价，9 月才申请补贴，还能拿吗？
按新法令，适用哪套规则看补贴申请的提交日期，不看报价单签字日期。9 月 1 日及以后提交的单项换窗申请，已经不在补贴范围内。换窗仍可以放进整体大改一起申请，或者用 éco-PTZ 零息贷款分摊。
把一套 G 级房修到 D，大概要花多少？
没有通用数字，取决于面积、楼龄、公寓还是独栋、要不要动楼体。它通常是一笔不小的工程，涉及保温、换窗、供暖、通风。正确做法是拿房子信息找施工方出正式报价（devis），按实际情况算，而不是套一个网上的均价。
公寓的外墙保温，我自己能决定修吗？
一般不能。外墙、屋顶、楼体属于共管部分，涉及节能大工程通常要业主大会表决、按份额分摊。看房时要调会议纪要和大修计划，确认楼里对整改的态度和已排的费用，别以为买下就能随意改。
补贴缩水了，F/G 房还值得买吗？
看你是自住还是投资。自住且愿意折腾、算清净成本仍划算，议价空间是实打实的。纯投资放租要更谨慎：G 已禁租、F 2028 到期，不修租不出去，而补贴变少意味着整改更多自掏。把这两点一起算进账再决定。
卖家说 2026 改算法后我这套已经不是 passoire 了，能信吗？
要分清「评级升」和「房子变好」。2026 改算法让部分房纸面升一档，但保温、账单一点没变。真正决定整改花费的是实际能耗，不是那个字母。用一份真实整改报价把价格谈判拉回地面，别为纸面升级多付钱。详见文末 DPE 改算法一文。

买 F/G 房的逻辑，其实很朴素：便宜多少，先看看是不是要你自己修回来。2026 补贴缩水这年尤其如此。把整改报价、真能拿到的补贴、公寓的表决和待摊，这三件事在出价前算清，你才分得清哪套是真捡漏、哪套是别人挖好的坑。

延伸阅读：DPE 2026 改算法怎么别被忽悠 · DPE 能效新规与禁租时间表 · 公管账目避坑 · DVF 数据砍价