在法国买二手房，流程和国内差别不小：核心角色是公证人（notaire），交易款走公证人账户，整个过程从看房到拿钥匙预留半年左右比较稳妥。下面把每一步拆开，看清你在每个节点该做什么、该核实什么。

一、出价（offre d’achat）

看中后，向卖方/中介提交书面购买要约，写明价格与条件。出价前先做功课：对照同街道、同面积的真实成交价（DVF 官方数据），判断挂牌价虚不虚，出一个有依据的价。

二、预购合同（compromis / promesse de vente）

价格被接受后，签预购合同，约定成交条件与时间表。这一步开始就有约束力，签前务必看清：房屋诊断报告（DPE、石棉、铅、电气等）、共管信息（若是公寓）、产权与是否有地役权（servitude）。

三、10 天冷静期 + 贷款条件

  • 冷静期：买方签 compromis 后有 10 天无条件反悔权（délai de rétractation）。
  • 贷款落空免责（condition suspensive de prêt）：合同通常含此条款——若贷款没批下来，可免责解约、退回定金。别省掉这条。

四、办贷款

并行推进银行贷款。2026 年法国房贷利率约 3%–3.5%，负债率上限约 35%；非欧盟身份首付门槛更高（常见 30%–50%），且银行会核查收入与资金来源。资金从境外进来要提前规划合规路径。

五、公证签字（acte de vente / acte authentique）

买卖双方 + 公证人到场签最终契约，款项打入公证人账户后交钥匙。这里要交公证费（frais de notaire）：二手房整体约 7%–8%（含登记税 DMTO + 公证人费等），具体按省份和公证人测算；注意不少省份近期上调了 DMTO。

六、产权登记

公证处把房产证（titre de propriété）登记并寄出，交易完成。

时间线与避坑要点

  • 总时长：看房到拿钥匙，留约半年较稳。
  • 落地成本别只看房价：公证费 7–8%、可能的中介费（FAI，含在挂牌价里则买方实付更高）、贷款保险、taxe foncière 都要算进总账。
  • 公寓额外功课：核实共管账目（charges）、近年 AG 会议纪要、已表决工程（travaux votés）与工程基金——这些是二手公寓最容易踩的坑。

本文是流程科普，不替代公证人意见；共管账目、产权法律与技术诊断请以正式文件与 notaire 核实为准。

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