买法国二手公寓，你继承的从来不只是那套房，还有整栋楼未来要花的钱。过去大家知道要查共管账目、要看已表决的工程；从 2025 年起，又多了一份必须看的新文件——PPT（plan pluriannuel de travaux，多年期工程计划）。它把这栋楼未来 10 年的大修一次性列给你看。看懂它，你能提前知道接手后要摊多少钱，也多了一张实实在在的砍价牌。

本文要点

  • PPT 是共管楼未来 10 年的工程计划，2025 年起卖房时卖家必须交给买家
  • 2026 起，15 年以上的住宅共管楼原则上都要有 PPT（做过 DTG 且未来 10 年无工程的可豁免）
  • PPT 里列着未来大修和你的分摊份额——排满工程的楼，接手成本可能很高
  • 没有 PPT、或 PPT 很吓人，都是正当的砍价甚至拒签理由，签 compromis 前必须拿到

PPT 是什么，和你已经知道的共管文件有何不同

PPT（有时以草案形式出现，叫 PPPT，projet de plan pluriannuel de travaux）是共管楼的未来 10 年工程蓝图：由专业人士评估楼体状况后，列出这 10 年里公共部分（外墙、屋顶、电梯、管道、保温等）预计要做的工程、时间安排和大致预算，目的一是保住楼体、二是提升能效。

它和你可能已经听过的几份文件角色不同：

  • PPT：未来要做什么（预测 + 规划）。
  • 已表决工程（travaux votés）：已经拍板要做的工程，过户后到期缴款默认归你。
  • état daté：过户时的账务快照（你欠/该收多少、基金余额）。

简单说：état daté 看当下，travaux votés 看板上钉钉，PPT 看未来 10 年的账。三者要一起看，才知道这栋楼是省心还是烧钱。

2025 起的新规：卖房时卖家必须给你 PPT

关键变化在这里：从 2025 年 1 月 1 日起，出售共管楼里的一套（vente d’un lot）时，卖家必须把 PPT 或 PPPT 交给买家。缺了它，买家完全可以据此压价，甚至拒绝签字。

同时，PPT 的覆盖范围也在铺开：2025 年起 15 年以上的住宅共管楼要有 PPT，到 2026 年这项义务扩展到全部适龄共管楼。

说明
有一个例外：如果这栋楼做过 DTG（diagnostic technique global，整栋技术诊断），且诊断认为未来 10 年不需要工程，可豁免 PPT。但这个豁免必须有 DTG 白纸黑字支撑、不能默认成立。所以卖家说「我们楼不用做 PPT」时，要追问：有没有 DTG？结论是什么？

PPT 里该看什么：10 年工程 + 你的份额

拿到 PPT，别只翻两页确认「有」就完事，重点看三样：

  1. 未来 10 年排了哪些工程：外立面翻新（ravalement）、屋顶、电梯更新、供暖或保温改造——每一项都可能是上万欧级别的大钱。
  2. 时间和轻重缓急：是明年就要动，还是排在第 8 年？近几年就要开工的，直接关系到你接手后马上要不要掏钱。
  3. 对应的预算和你的分摊：工程总价 × 你的千分比（tantièmes）= 你要摊的钱。把这笔预估摊进你的买入决策。
实操
把 PPT 和另外两份对着看：① PPT 里排在近几年的工程，有没有已经在 travaux votés 里拍板（拍板的过户后归你）；② 工程基金（fonds de travaux）余额够不够覆盖——余额接近零、PPT 又排满工程，意味着这些钱大概率要业主们额外掏。三份文件一对，你就知道这栋楼的「未来账」有多大。

没有 PPT，或 PPT 很吓人：怎么用来砍价

新规对买家其实是利好——它把过去看不见的「未来账」摆到了台面上：

  • 卖家拿不出 PPT：这是法定该给你的文件。据此要求补齐、延后签约，或直接把这份不确定性折进出价。
  • PPT 里排着近期大修：外墙、屋顶、电梯这类大工程若排在未来两三年，你接手后就要摊。正当地从出价里扣掉你那份预估。
  • 工程基金几乎为零 + PPT 满档：说明钱还没攒、活却排着，未来补缴压力大，同样是压价理由。

会算账的买家，把 PPT 从「一份要签收的文件」变成「一张谈判桌上的牌」。

一个新变量：共管集体贷款

还有一条值得知道：从 2025 年夏天起，一种「自动加入的共管集体贷款」（prêt collectif à adhésion automatique）开始可用，源自「破败住房法」（loi Habitat dégradé），允许共管楼最长借 25 年、且无需全体一致同意就能推进大修融资。

对买家的意义是两面的：好的一面，楼里的大修更容易筹到钱、不至于一直拖着；要注意的一面，这也意味着未来的工程分摊可能以「贷款月供」的形式落到你头上。看 PPT 时，顺便问一句这栋楼打不打算用集体贷款做工程。

把 PPT 加进你的看房清单

说到底，PPT 是 2025 年起买公寓多出来的一道标准动作。把它固定进流程：

  • 看房 / 出价阶段：要 PPT（或 PPPT），没有就问 DTG。
  • 签 compromis 前：把 PPT + travaux votés + 近三年 AG 会议纪要 + 工程基金余额一起看齐，估出「未来账」。
  • 谈判时：把近期大修的预估份额，正当地折进出价。

这几步做下来，你接手的就不再是一栋「排着队要花钱、你却不知道」的楼。

常见问题

PPT 和已表决工程（travaux votés）是一回事吗？
不是。PPT 是未来 10 年的工程「预测和规划」，还没拍板；travaux votés 是已经表决通过、板上钉钉的工程，过户后到期的缴款默认归买家。两者都要看：PPT 看长远压力，travaux votés 看马上要掏的钱。
卖家没给 PPT，我能怎么办？
2025 年起 PPT 是卖房时的法定应交文件。你可以要求卖家补齐、据此推迟签约，或把这份不确定性折进出价。别在没看到 PPT 的情况下签 compromis。
楼里说不用做 PPT，可信吗？
只有一种情况可豁免：做过 DTG（整栋技术诊断）且结论是未来 10 年无需工程。所以要追问「有没有 DTG、结论是什么」，并要来看。仅凭一句「不用做」就接受，风险在你。
PPT 里排了大修，是不是就不该买？
不一定。关键是把你那份分摊预估出来，折进出价、看总账还划不划算。排着工程的楼反而给了你砍价理由；最怕的是没看 PPT、按挂牌价买了，接手才发现要摊一大笔。
PPT、DTG、état daté 分别看什么？
DTG 看整栋楼当前的技术状况；PPT 看未来 10 年要做的工程和预算；état daté 看过户时点的账务（欠款、基金余额）。三份角色不同，缺一不可，一起看才拼得出这栋楼的完整成本图。

买公寓，房子只是一半，另一半是这栋楼未来的账。PPT 新规把这本「未来账」从暗处搬到了明处，对愿意花时间做尽调的买家来说是好事。看房时把它和共管账目、会议纪要放一起看，你接手的到底是一套房，还是一套房加一栏排队要缴的钱，心里就有数了。

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