一提到 PTZ（prêt à taux zéro，零利率贷款），很多首购的买家眼睛一亮：政府补贴的免息贷款，2026 年还大幅放宽了，听起来像天上掉钱。但如果你的目标是在巴黎或小巴黎买一套二手房，很可能要先泼一盆冷水：这套房大概率用不上 PTZ。这篇不吹放宽，只把「谁能用、谁不能用」讲清楚，免得你按错误的预期去备首付、算总账。

本文要点

  • PTZ 是首购专属的免息补充贷款，不覆盖全款，只占操作总额的 20%–50%
  • 2026 放宽了：收入上限 +25%、更多地区可用、延到 2027 年底
  • 但二手房只在 B2/C 区、且工程要占总额 25% 以上、翻新后达 DPE D 才行
  • 巴黎（Abis）、小巴黎（A）及大部分法兰西岛（A/B1）的二手房不适用

PTZ 是什么：首购专属的免息补充贷款

PTZ 是国家支持的一种零利率贷款，专门帮首次购房自住者（primo-accédant）减轻负担。有两个前提要先记住：

  • 只给首购自住：买主住房、且近两年未拥有过自己的主住房（境内外的产权都算）。
  • 是「补充」，不是全部：PTZ 不覆盖全款，按你的收入和地区，通常只覆盖操作总额的 20%–50%，剩下的仍要靠普通房贷。收入越低、地区越紧张，占比越高。

换句话说，PTZ 是给主贷款「打个免息的补丁」，不是替代房贷。

2026 放宽了什么

2026 年 PTZ 确实加码，延续到 2027 年底：

+25%
收入上限上调
468
个城镇被重新划入更有利的区
2027
底前有效

可融资的额度也随之上调（下限约从 7.9 万提到 9.9 万欧、上限约从 15.6 万提到 19.5 万欧）；新建独栋从 2025 年 4 月起在全国各分区都能用 PTZ，但覆盖比例比公寓低（约 10%–30%，公寓为 20%–50%）。这些放宽主要利好的是「新房」和「较远地区」——恰恰不是巴黎二手房的场景。

关键限制：二手房只在特定区、且要大修

这是全文最该记住的一条。PTZ 用在**二手房（ancien）**上有一组硬门槛：

  • 只限 B2 区和 C 区（相对不紧张、较远的城镇和乡镇）；
  • 工程要占操作总额的 25% 以上（即必须带一笔不小的翻新）；
  • 翻新后房子至少达到 DPE D 级。
避坑
别把「PTZ 2026 放宽了」直接理解成「我买二手房能免息贷一部分」。对二手房，PTZ 的门是半开的：只对 B2/C 区、还必须捆绑 25% 以上的翻新工程。买巴黎或近郊现成能住的二手房，几乎踩不进这扇门。抱着「能省一大笔利息」的预期去谈，很容易落空。

巴黎和小巴黎买二手房，为什么基本用不上

法国把地区按住房紧张程度分区：巴黎属 Abis、小巴黎（petite couronne）多为 A、法兰西岛不少地方是 A 或 B1。而二手房 PTZ 只认 B2 和 C。

两者一对照，结论很直接：大巴黎绝大部分区域的二手房，都不在二手房 PTZ 的适用范围内。你在巴黎 13 区、Boulogne、Montreuil 买一套现成公寓，指望用 PTZ 免息贷一块，基本行不通。想看清这些区的真实成交行情，可以从大巴黎各区房价排行开始。

那谁用得上？三种情形

PTZ 不是没用，只是场景要对上：

  • 买新房（neuf）：这是 PTZ 主战场，不分分区，新建公寓和独栋全国都能用（独栋覆盖比例较低，约 10%–30%；收入达标前提下）。
  • 在 B2/C 区买二手房 + 大翻新：目标在较远城镇、愿意带一笔翻新（占比 25% 以上、改到 DPE D），可以走二手房 PTZ。
  • 收入在上限内的首购：不管哪种，都得先过收入门槛——2026 上限提高了，更多家庭够得着。

如果你正好是「远郊 + 翻新」或「买新房」的首购，值得认真算 PTZ；否则，把精力放在压成交价和优化主贷款上更实在。

就算能用，也别误解这几点

  • 它是补充贷，不能当全款：还得有主房贷撑起大头。
  • 只给首购自住：投资出租、第二套房都不适用。
  • 有收入上限，按区和家庭人数定：超了就没有，2026 上限上调但仍有天花板。
  • 通常有免还期：前若干年可能只还主贷、PTZ 延后还，具体看你的收入档和方案。

大巴黎二手房买家，更该把力气花在哪

对多数在巴黎和近郊买二手房的买家，现实是：PTZ 这条路走不通，与其纠结，不如把省钱的力气放到能落地的地方——

  • 用官方成交数据把成交价谈到位（省的钱是实打实的，还连带压低公证费）；
  • 优化主房贷的利率、期限、借款人保险；
  • 把 DPE、共管工程这些隐藏成本折进出价。

这几项加起来省下的，往往比纠结一个用不上的 PTZ 更可观。

常见问题

我在巴黎买二手房，能用 PTZ 吗？
基本不能。二手房 PTZ 只适用于 B2 和 C 区、且要带 25% 以上翻新；巴黎（Abis）和小巴黎（A）都不在范围内。除非你买的是新房，或在较远的 B2/C 区买房并大翻新，否则大巴黎二手房用不上 PTZ。
PTZ 能覆盖多少钱？
它是补充贷款，不覆盖全款。按你的收入和地区，通常覆盖操作总额的 20%–50%，其余仍需普通房贷。收入越低、地区越紧张，PTZ 占比越高。
2026 放宽了，是不是我就够条件了？
收入上限 2026 提高了约 25%，确实更多家庭够得着。但「够收入」只是第一关，房子本身还要满足区域和（二手房的）翻新门槛。两关都过才用得上。
买来出租能用 PTZ 吗？
不能。PTZ 只给首次购房自住（主住房）。投资出租、第二套房都不适用。
用不上 PTZ，首购还能怎么省？
把力气放在能落地的地方：用 DVF 成交数据谈低成交价（连带压低公证费）、优化主房贷利率和借款人保险、把 DPE 和共管工程折进出价。这些对大巴黎二手房买家更实在。另外，首购在公证费（DMTO）上通常有减免，别忘了主张。

PTZ 2026 的放宽是真的，但它主要为新房和较远地区的首购准备。对在巴黎和近郊买二手房的你，与其抱着一个用不上的期待，不如认清边界，把省钱的功夫放到谈价和主贷款上。早点搞清楚一样东西能不能用，也是省时间。

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