签 compromis（预购合同）是法国买房里第一个真正有约束力的节点。很多人签的时候一腔热情，签完却开始睡不着：万一后悔了呢？万一贷款批不下来？万一发现更合适的房？定金几万欧打出去了，还拿得回来吗？这是华人买房群里最高频的焦虑之一。答案不是简单的「能」或「不能」，而是取决于两件事：是谁想反悔，以及为什么反悔。 这篇把各种退出情形一次讲清，让你签字前就知道自己有哪些后路、哪些是真会丢钱的雷。

本文要点

  • 买家签 compromis 后有 10 天无理由反悔期，这期间退出全额退定金
  • 过了冷静期，要靠「免责条款」（贷款没批等）才能免责退出、拿回定金
  • 无理由毁约会丢掉定金（通常房价的 5%-10%），甚至可能被追偿
  • 卖家想反悔比买家难得多，买家可以主张强制成交或索赔

买家的底牌：10 天无理由冷静期

先说最让人安心的一条。买家签了 compromis 之后，有 10 天无条件反悔权（délai de rétractation）。这 10 天里，你不需要任何理由，改主意了就能退出，已付的定金全额拿回，不承担任何违约责任。

这是法律给买家的保护，专门留出一段冷静的时间。所以签 compromis 那一刻，压力没有想象中大：真要后悔，10 天内退出的门是敞开的。10 天从你收到签署合同的次日起算。

10 天
买家签后无理由反悔期
5-10%
定金/违约金常见量级
0 元
冷静期内退出的代价

过了 10 天，就得靠免责条款了

冷静期一过，游戏规则变了。这时候想全身而退、拿回定金，你得踩在合同里写好的**免责条款（conditions suspensives）**上。这些条款的意思是：某个约定的坏情况一旦发生，交易自动解除、你免责退出、定金退回。最常见、也最重要的一条，是贷款免责。

避坑
需要贷款却没在 compromis 里写贷款免责条款，是整个流程里最烧钱的错。省掉这条、又过了冷静期，万一银行不批，你退出就等于无理由毁约，几万欧定金可能直接丢掉。需要贷款，这条无论如何要保留，别为「显得爽快」放弃它。

贷款没批：怎么退出才拿得回定金

贷款免责（condition suspensive de prêt）是买家最主要的安全网，但用它退出有讲究，不是「我说贷不下来」就算数。

正确的做法是：如实、认真地去申请贷款，通常要向不止一家银行正式递交完整材料。如果被拒，拿到银行的书面拒贷函。凭这份正式文件，你才能援引免责条款解除合同、拿回定金。反过来，如果你根本没认真申请、或故意把材料做得让银行没法批（比如虚报、拖着不交材料），对方可以主张你「人为促成拒贷」，这时候免责条款保护不了你，定金照样可能丢。

实操
签 compromis 后尽快、并行地向两家以上银行递交正式贷款申请，留好每一步的书面记录。万一要靠贷款免责退出，两家银行的正式拒贷函是最硬的证据。贷款怎么准备见 在法华人买二手房贷款。

除了贷款，还有哪些免责条款

贷款之外，compromis 里还可能约定其他免责条款，触发了同样能免责退出：

  • 市政优先购买权（droit de préemption）：某些情况下市政府有优先买这套房的权利，一旦行使，交易对你自动解除。
  • 地役权、城规问题（servitude, urbanisme）：如果核查中发现合同没披露的地役权、或规划上的重大限制，可以作为退出理由。
  • 产权瑕疵：公证人核查产权时发现房子被查封、有未清抵押等，交易无法正常进行。

这些条款具体写不写、怎么写，签约前要和你的公证人确认。条款越到位，你的退出后路越清晰。

无理由毁约：会丢什么

如果既过了冷静期，又没有任何免责条款可援引，你纯粹是改主意想退出，那代价就来了。通常合同里有一条违约金约定（clause pénale），你会丢掉已付的定金，一般是房价的 5% 到 10%。情况严重时，卖家甚至可以主张强制履行合同、或追偿更多损失。

所以「反悔」这件事，冷静期内和冷静期外是两个世界。签字前就该想清楚：这套房我是不是真要买，贷款有没有把握。把犹豫留在冷静期，别留到之后。

卖家想反悔呢

反过来，如果是卖家签了 compromis 又想反悔，他的处境比买家难得多。买家这边一般可以主张强制成交（通过司法途径要求完成买卖），或者索取违约赔偿。卖家不是想撤就能撤的。

这里还牵扯 compromis 和 promesse de vente 的细微差别：两者都是预购合同，但卖方的承诺方式和违约机制略有不同。对买家来说核心是一样的：你付了定金、进了冷静期、有免责条款保护。具体以你签的那份和公证人的说明为准。

说明
定金（dépôt de garantie）是签 compromis 后打到公证人（notaire）账户的，通常 5%-10%，不是给卖家或中介的。它托管在中立的公证人处，交易正常完成就抵作房款，触发免责条款退出就退还给你。这也是为什么签约前有人让你私下转「诚意金」要警惕。

签 compromis 前，先把这几件事做完

与其签完了在冷静期里纠结，不如在签字前就把该确认的确认掉。这样你签的时候心里有数，冷静期是留给真正的意外，而不是补做本该提前做的功课。签 compromis 之前，至少过一遍这几项：

  • 贷款有没有把握：银行预审（accord de principe）拿到没有，负债率算过没有。心里没底就先别签，或者把贷款免责条款写扎实。
  • 免责条款齐不齐：贷款免责必须有，其他该有的（产权、城规、优先购买权）也和公证人确认写进合同。
  • 诊断和共管看没看：DPE、石棉、电气这些诊断报告，公寓的近三年 AG 纪要和账目，都在签字前要来看过。
  • 定金比例和时间表：定金多少、什么时候打到公证人账户、从 compromis 到签 acte 大概多久，都白纸黑字写清。
说明
从签 compromis 到最终签字（acte），中间通常还有两三个月，用来办贷款、走公证核查、等可能的优先购买权答复。这段时间不是白等，是各项免责条款兑现的窗口。你要做的是盯紧贷款进度、配合公证人补材料，别在这段时间里失联或拖延，否则耽误的是自己的交易。

常见问题

签了 compromis 还能反悔吗？
能，但看时机。签后 10 天内买家可无理由反悔、全额退定金。过了 10 天，要靠贷款没批等免责条款才能免责退出；纯粹改主意的无理由毁约，会丢掉定金。
贷款没批，定金一定退吗？
前提是合同里有贷款免责条款，且你如实、认真地申请过（通常向两家以上银行），并拿到书面拒贷函。凭正式拒贷函可以免责退出、拿回定金。如果没认真申请或人为促成拒贷，则可能拿不回。
10 天冷静期从什么时候算？
从你收到签署后的合同的次日起算 10 天。这期间买家可无条件退出、全额退回定金，不承担违约责任。真有犹豫，尽量在这 10 天内做决定。
无理由毁约会丢多少钱？
通常丢掉已付定金，一般是房价的 5%-10%（合同里的 clause pénale）。严重时卖家还可能主张强制成交或追偿更多损失。所以冷静期外退出前，先算清代价。
卖家签了又不卖了，我能怎么办？
卖家反悔比买家难。买家一般可通过司法途径主张强制成交，或索取违约赔偿。具体救济方式取决于你签的是 compromis 还是 promesse、以及合同条款，找你的公证人明确。

签 compromis 前记住这张退出地图：10 天内，无理由可退、定金全回；10 天后，靠免责条款（尤其贷款）才能安全退出；纯改主意的毁约，丢定金。把这三种情形想清楚，你签字时就不会慌，也不会因为不懂规则而稀里糊涂丢掉几万欧。买房最贵的从来不是犹豫，而是在错误的时点、用错误的方式退出。

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