看房那天，中介会带你看厨房、看采光、看楼道干不干净。有一样东西他大概率不会主动展开讲：这套房脚下的那块地。
法国把这件事做得很彻底。政府开了一个叫 Géorisques 的平台，输入一个精确地址，这块地面临的自然与技术风险会一次列全：会不会淹、地基会不会开裂、土里有没有前工业时代留下的污染、地下有没有采空区。免费、公开、不需要中介、不需要会员。而卖家在法律上必须把其中一部分结论做成一份叫 ERP 的文件交到你手里。
2026 年 7 月 1 日，这套体系里最影响独栋房的一张图刚刚换掉：**黏土收缩风险的全国新分区正式生效。**这篇讲清这些数据怎么读、新地图改了什么、以及查到红灯之后该走开还是该压价。
本文要点
- ERP 不是走过场：卖家没给或给错，买家可以请求解除合同或降低价格
- ERP 只有 6 个月有效期，而且签约当天信息必须准确，分区变了就得重开一份
- 7 月 1 日起黏土收缩新分区生效，中高风险区覆盖法国本土约 55% 国土、1210 万套独栋
- 土壤研究义务不是今年才有的，2020 年就有了，今年换的是那张地图
- 洪水红区原则上禁建；被保险公司拒保，15 天内可以向 BCT 申诉
一、ERP 这份文件，是有牙齿的
买二手房，卖家要给你一整套诊断报告（DDT）。里面有一份叫 ERP（état des risques et pollutions，风险与污染状况书），由诊断师根据 Géorisques 的数据和省长发布的各项法令制作。
它的规矩比大多数人以为的严：
- 给的时点很早。从 2023 年 1 月 1 日起，ERP 要在第一次看房时就交给你，而不是等到签合同。房源广告里也必须写明风险可在 georisques.gouv.fr 查询。
- **有效期只有 6 个月。**签字时它必须还在有效期内。
- **必须随合同走。**它要进 DDT，并附在预购合同（compromis）和公证过户文书（acte）后面。
- 签约当天的信息必须是准确的。这条最容易被忽略：哪怕手上那份 ERP 出具还不到六个月，只要在签 compromis 和签 acte 之间分区变了，卖家就得重新出一份。今年 7 月 1 日的黏土地图换代，正好制造了大量这种情况。
另有一条时间规则对你有利：如果签预购合同时 ERP 没给到你，10 天冷静期从这份文件交到你手上的次日才起算。卖家拖着不给，拖长的是他自己的不确定期。
二、7 月 1 日：黏土地图换了
先说这是什么。RGA（retrait-gonflement des argiles，黏土收缩与膨胀）指的是黏土质土壤像海绵一样，吸水膨胀、干旱收缩。地基跟着地面一起动，墙上就开始出现裂缝。它不淹房子、不烧房子，却是法国自然灾害赔付里最烧钱的一项，而且随着干旱年份变多在加重。
2026 年 7 月 1 日起，全国启用新的风险分区图。变化的量级：
今年 7 月 1 日变的是那张图：更多地块从「低风险」被划进了「中风险」或「高风险」。义务没变，落进义务范围的房子多了几百万套。所以你该问的不是「新规要求什么」，而是「我这块地，是不是这次新进来的」。
落在中风险或高风险区，具体触发两件事：
- 卖未建的可建地块：卖家要附一份初步土壤研究（G1），随预购合同和过户文书一起交。这份研究大约花 800 到 2 000 欧。
- 在这类地块上建独栋房：签建房合同前要有设计阶段的土壤研究（G2），或者由建造方采用规定的特殊工法。
低风险区不强制做土壤研究。
修起来要多少钱，取决于损坏到了哪一步。轻微裂缝封堵加监测，几百到两千欧；一旦要做结构性的地基托换（reprise en sous-œuvre），量级就跳到 1.5 万到 4 万欧；打微型桩加固的严重案例，3 万到 8 万欧是常见区间，重度可以越过 10 万欧。这些是行业和媒体的量级估算，不是官方统计，实际按损坏程度浮动很大。
还有一条卖家义务值得知道：按 2024 年 2 月 5 日的第 2024-82 号法令，针对 2024 年 1 月 1 日之后发生的事故，如果卖家手上有保险公司出的事故鉴定报告，他必须告诉你报告里建议做、但他没做的那些止损工程，并把这份材料附进 ERP 和合同。
国家也设了一个 Fonds Prévention Argile（黏土预防基金），按收入档补贴：研究阶段的补贴比例在 70% 到 90% 之间，工程阶段同样区间，但全部工程合计有封顶（按收入档从 50% 到 80%）。门槛不低：要是自住主住所、房龄 15 年以上、不超过 3 层、非毗连、已投房屋险、裂缝小于 5 毫米。
三、洪水：白蓝红三区，和「这房还保得到险吗」
洪水风险由 PPRI（洪水风险预防规划）分区管理，通常分三色：
- 白区：无风险或风险很低，正常建、正常住。
- 蓝区：可以建，但附条件。抬高地面标高、禁设地下室、限制某些用途，规程写得很细。
- 红区：暴露程度太高，原则上禁止新建，现有房子只能维护和做很有限的工程。
真正影响你能不能安心买的，其实是下一个问题：这套房，保险公司还愿意保吗？
法国的机制是这样：自然灾害保障（garantie CatNat）不是一份单独的保险，它强制附着在房屋险（MRH）上，只要你有房屋险就有它。麻烦在于保险公司可以拒绝卖给你房屋险本身。近两年在高暴露的市镇，拒保和不续保的情况确实在增加。
同时，CatNat 的强制附加费在 2025 年 1 月 1 日从保费的 12% 提到了 20%，这笔涨价在 2026 年的住宅合同上全面显形。背景是这个赔付体系连年亏空，而干旱和黏土裂缝正是主要的出血口之一。
但要清楚它的边界：BCT 只能强制承保「自然灾害」这一块，不能逼保险公司卖给你一整份房屋综合险。如果对方是默示拒绝（不理你），流程是先向其总部寄挂号信，对方 15 天沉默视为拒绝，你再在 15 天内向 BCT 提交。
看房阶段就该做的一件事：拿着地址先去问一家保险公司报个价。报不出价，比任何诊断报告都说明问题。
四、其余那些图层，各自意味着什么
Géorisques 上一个地址会命中好几层。逐个说清它对买家的实际含义：
| 图层 | 是什么 | 对你意味着 |
|---|---|---|
| 氡 radon（潜力 1/2/3 级） | 土壤析出的放射性气体，3 级最高 | 没有禁令，但 3 级区建议检测和加强通风，是健康问题和一笔整改钱 |
| 污染场地 SIS / Casias | 污染土壤信息区，以及历史工业活动清单 | 落在 SIS 内，改变用途或加建要先做污染研究，除污很贵 |
| ICPE 分类设施 | 工厂、养殖场等受环保管制的设施 | 邻近意味着噪音、气味、事故风险，转售时是折价项 |
| 地震分区（1 到 5 级） | 1 级极低，5 级最高（主要在安的列斯） | 3 级以上新建或大改要套抗震规范，造价上升 |
| 地下空洞 / 矿区 | 天然溶洞、废弃采矿巷道 | 塌陷风险，建设受限，加固要灌浆 |
| 危险品管道 | 输送危险物质的地下管线 | 安全带范围内建设受限 |
| PPRN / PPRT | 自然、技术风险的预防规划 | 直接产生禁建、限建或强制工程的规程 |
| 噪音暴露平面图 PEB | 机场周边噪音分区 | 强制隔音，某些区禁建住宅 |
| 白蚁 | 省长令划定的虫害区 | 卖房要出白蚁诊断 |
| 海岸线后退 | 2023 年起纳入告知范围 | 沿海房产的长期资产风险 |
五、看房当天的十分钟
不用等中介给你 ERP，你自己就能先跑一遍：
- **拿到精确地址。**门牌号级别，不是「某某街附近」。
- 在 Géorisques 输入地址，把生成的报告存下来。
- 看 RGA 那一栏落在哪个等级。中或高，且这套房是独栋、有些年头，重点看墙角、门窗对角线方向有没有阶梯状裂缝。
- 看洪水分区。落在蓝区或红区，先给保险公司打个电话。
- 对照卖家给的 ERP。日期在六个月内吗？黏土等级和你自己查到的一致吗？7 月 1 日之后，这两处最容易对不上。
六、查出红灯，是走开还是压价
红灯不等于一票否决。把它分成三类处理，判断会清楚很多：
- 改不了的：洪水红区、明确的塌陷区。这类限制跟着土地走，你买下也搬不动它，还会传导到未来的保险和转售。这是「走开」的那一类。
- 能定价的：黏土中高风险、氡 3 级、邻近 ICPE。房子能住，风险可以量化成一笔加固费、检测费或未来的折价。把它折成钱，写进你的出价。
- 该谈的：卖家手上有事故鉴定报告、有建议做而没做的止损工程。这是他的法定告知义务，也是你最硬的议价支点：工程报价单往桌上一放，价格从哪里扣，写得清清楚楚。
常见问题
Géorisques 查出来的东西，卖家的 ERP 上都会写吗？
7 月 1 日之前签的 compromis，还没过户，要重出 ERP 吗？
黏土中风险区的房子，能买吗？
保险公司拒保，房子还值得买吗？
我买的是公寓，这些还用查吗？
这些数据都免费，为什么还有人漏查？
法国把地下的事写成了公开数据，这是买家的运气。风险本身不会因为你没查就消失，它只会在你签完字之后，以裂缝、保费、或者五年后转手时买家的那句「这里是红区吧」的形式回来找你。花十分钟输一个地址，比任何一次看房都划算。
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