在法国买二手房，卖家不是把钥匙给你就完事，他有法律义务在签约前提供一整套诊断报告，法语叫 dossier de diagnostic technique，简称 DDT。这套报告把房子的能效、有没有石棉铅、电路燃气安不安全、处在什么风险区等都摊开给你看。问题是，很多华人买家拿到厚厚一叠法语报告，不知道哪份重要、哪份看结论、哪份已经过期。这篇就把这套 DDT 一份份拆开，告诉你每份看什么、有效期多久、谁该出钱。签 compromis 之前，照着过一遍。

本文要点

  • 全套诊断（DDT）由卖家出钱、以卖家名义出具，签约前必须给你，别自己掏这笔钱
  • 挂牌时法律上只强制 DPE 一份，但签 compromis 前该给齐的是一整套，缺哪份都要追问
  • 有效期差别很大：ERP 风险状况只有 6 个月，电气燃气 3 年，石棉铅看结论定
  • 诊断不是走过场：能效、电路、风险区这些结论直接关系到你后续的花费和出价

先搞清楚：谁出钱、什么时候给

这套诊断由卖家出钱、以卖家的名义委托有资质的诊断机构出具，不能折算到房价里让你承担。所以如果有人让你付诊断费，或者拿一份写着别人名字的旧报告糊弄你，都不对。

时间点上有个常见误解：法律上，房子挂牌时强制的其实只有 DPE 一份（而且 DPE 自 2021 年起是「可对抗的」，即有法律效力、写错买家可追责）。但到了签**预购合同（compromis）**这一步，卖家该把整套 DDT 都附上。缺哪一份，你都有权要求补齐再签。

1 份
挂牌时法律强制(DPE)
6 个月
ERP 风险状况有效期(最短)
0 元
诊断费由卖家出,不该你掏

一份份看：这套 DDT 里都有什么

下面这些是二手房交易里常见的强制诊断。不是每套房都全套齐（取决于房龄、地段、是否公寓），但对得上的都必须有。

诊断查什么适用 / 有效期
DPE 能效能效等级 A-G、取暖花费估算所有房，有效 10 年
石棉 amiante有无石棉1997 年 7 月前建，无则长期有效
铅 CREP涂料含铅（老房）1949 年前建；有铅 1 年、无铅长期
电气15 年以上电路是否安全装置超 15 年，有效 3 年
燃气 gaz15 年以上燃气装置装置超 15 年，有效 3 年
风险状况 ERP自然/技术/污染/氡 radon 风险区所有房，有效仅 6 个月
白蚁 termites是否有白蚁虫害省长划定区域，有效 6 个月
Carrez 面积公寓套内实测面积公寓，面积不变则长期有效
独立排污非市政排污的化粪系统未接市政管网的房，有效 3 年

几份最该盯紧的

清单看着长，但对华人买家来说，有几份的结论直接关系到你以后要花多少钱、房子好不好脱手，值得重点看：

  • DPE 能效：等级 F、G 的「能耗房」（passoire）不但取暖贵，还牵扯禁租时间表和整改花费。2026 年 DPE 换了算法，电取暖的房评级普遍改善，但你要看清它是「真的省能」还是「纸面脱困」。展开见 DPE 2026 改算法怎么别被忽悠。
  • 石棉、铅、电气：六七十年代的老楼，这几项尤其关键。石棉牵扯将来翻新的处理成本，铅对有小孩的家庭是健康问题，电路老旧则可能要整套重做。老楼怎么看见 六七十年代老楼能不能买。
  • ERP 风险状况：告诉你房子处在什么自然和技术风险区，比如洪水、地质、工业风险。它有效期只有 6 个月，签约时那份必须是新的。
避坑
最容易被忽略的是有效期。ERP 只有 6 个月、白蚁 6 个月、电气燃气 3 年。有些房子挂了大半年才成交，卖家给的还是当初挂牌时那份，签 compromis 甚至签 acte 时早过期了。逐份看出具日期，过期的要求重做，尤其 ERP 这种短有效期的。

公寓还要多看两样

如果买的是公寓（copropriété），除了上面这套，还有跟「楼」相关的文件要一起看：

  • Carrez 面积：实测的套内私有面积。挂牌写的面积和 Carrez 差太多，你有权主张调整。
  • 共管技术与工程文件：包括共管账目、近三年 AG 纪要，以及 2025 年起卖家必须提供的多年工程计划 PPT。这些决定了你接手后要不要分摊大额工程。
实操
公寓的「楼况」比户内更容易藏钱。把共管账目、AG 纪要、PPT 和上面这套 DDT 一起要来，在签 compromis 之前看完。户内漏水你看得见，楼里已经表决、等着分摊的大修你只有从纸面才看得到。展开见 共管 PPT 新规 和 共管账目必查。

诊断有问题，不一定不能买

要说清楚一点：诊断暴露出问题，不等于这房不能买。能效差、电路老、位于某个风险区，都是可以纳入判断和谈判的信息，而不是一票否决。

关键是别忽略、别装没看见。电路要重做，就把整改花费算进预算或压进出价；能效是 F、G，就把整改成本和禁租风险摆上桌。诊断报告最大的价值，是让你在签字前就知道这房的真实状况，据此决定出多少价、或者要不要卖家先处理某些问题。看懂了、算进去了，比一份「全绿」的报告更让人踏实。

诊断出错或缺了，你有什么保障

诊断报告不是走个形式，它在法律上是有分量的。DPE 自 2021 年起变成「可对抗的」（opposable），意思是如果卖家给的 DPE 明显失真、你买进后发现实际能效和报告差很多，可以据此向卖家或诊断机构追责。这也是为什么你要认真看结论、留好报告，而不是签完就扔。

更关键的是「缺报告」的后果，这一层对买家其实有利。卖家有义务提供全套适用的诊断，如果某份该有的诊断缺失、或明显造假，一旦房子日后出问题（比如查出石棉、白蚁），卖家就很难再用「隐蔽瑕疵免责」（vice caché）的条款把责任推给你。换句话说，卖家把诊断做齐、做实，某种程度上也是在保护你：报告越完整，你事后的举证和维权越有底气。

说明
诊断必须由有资质、独立于买卖双方的诊断师（diagnostiqueur certifié）出具，不是卖家自己填、也不是中介随便找人写。报告上会有诊断师的资质编号和机构信息。拿到报告，顺手看一眼是不是正规机构出的、日期在不在有效期内，这两点花不了一分钟，却能帮你挡掉不少糊弄。

常见问题

全套诊断报告谁出钱？
由卖家出钱、以卖家名义委托有资质的机构出具，费用不能转嫁给买家。如果有人让你付诊断费，或给你一份写着别人名字的报告，都不符合规矩。
挂牌时卖家只给了 DPE，正常吗？
法律上挂牌时强制的确实只有 DPE，但签预购合同（compromis）前，卖家该把适用的整套 DDT 都附上。只给 DPE 可以理解为还没备齐，你有权要求签约前补全，缺哪份追哪份。
报告过期了怎么办？
要求卖家重做。ERP 和白蚁有效期只有 6 个月，电气、燃气 3 年，签 compromis 或 acte 时必须在有效期内。挂了很久才成交的房，尤其要逐份核对出具日期。
诊断出问题，我还能买吗？
能。诊断暴露的问题是用来判断和谈价的信息，不是禁止买。把整改花费算进预算、压进出价，或要求卖家先处理，都是正常操作。别忽略问题就行。
看不懂法语报告怎么办？
重点先看几份的结论：DPE 的等级、石棉铅有无、电气燃气是否合规、ERP 所处风险区。看不懂可以请你的公证人（notaire）或专业人士帮你过一遍，尤其是老楼和公寓，别只凭卖家口述。

一整套 DDT，本质上是卖家在签字前必须向你交底的「房子体检报告」。它由卖家出钱、该在签 compromis 前给齐、每份有各自的有效期。你要做的不是被一叠法语吓退，而是抓住几份关键的看结论、核有效期、把问题算进出价。诊断这关过扎实了，你买的就不是一个「看起来还行」的房，而是一个「底细清楚」的房。

延伸阅读：DPE 2026 改算法怎么别被忽悠 · 六七十年代老楼能不能买 · 法国二手房看房清单 20 项