买套房收租，是很多华人的目标。真正到手多少，一半看租金，一半看报税怎么报。法国带家具出租有个专门制度叫 LMNP（Location Meublée Non Professionnelle），过去因为能抵折旧、实际交税少，成了投资房的主力玩法。2025 到 2026 年，这套玩法被动了两处关键：卖房时折旧要计回增值、税务稽查也更严了。 2026 年 10 月 1 日交给议会的 2027 预算案又加了一刀：实报实销下的折旧，拟按每年 2.5%、每户 7000 欧封顶。 这篇把 LMNP 怎么选、和空租怎么比、这几个变化怎么影响到手收益讲清。税法细节年年调，落地前一定以会计师和当年税法为准。

本文要点

  • LMNP（带家具出租）对上 location vide（空租），报税规则和税负差别很大
  • 两种方式：micro-BIC（一刀切按比例抵扣）vs régime réel（实报实销、可抵折旧）
  • 2025 起最大变化：LMNP 抵过的折旧，卖房时要计回增值（plus-value），到手可能变少
  • 短租（meublé de tourisme）门槛和抵扣已被收紧，2026 稽查也更严，别按旧规矩算账
  • 2027 预算案（还是提案）：réel 下房屋折旧拟限每年 2.5%、每户 7000 欧，短租 1.5%、5000 欧，抵不完的不再结转。还没出价的，按新口径重算回报

LMNP 和空租，先分清

同样一套房出租，报税走两条完全不同的路：

  • 空租（location vide）：不带家具长租，租金算「地产收入」（revenus fonciers），走 micro-foncier 或实报实销。
  • 带家具出租（LMNP）：家具齐全的出租，租金算「工商利润」（BIC）。因为能走折旧抵扣，同样的租金，实际应税额往往比空租低。

这也是过去大家爱做 LMNP 的原因：装修配家具，租金能更高，报税还更省。 但省的这部分，2025 起被追回了一块，下面细说。

两种报税方式：micro-BIC 还是实报实销

选了 LMNP，报税还有两条岔路：

  • micro-BIC：不用记账，税务直接给你一个固定比例的抵扣（长租带家具通常为 50%），剩下的算应税。适合费用少、图省事的人，有营收上限：长租带家具 2026 年起为 83 600 €（三年一调，以官方公布为准），超了只能走实报实销。
  • régime réel（实报实销）：把利息、物业费、维修、保险，以及**房产和家具的折旧（amortissement）**都实打实抵掉。记账更麻烦，通常要请会计师，但对有贷款、有开销的房子，实际交税往往远低于 micro-BIC。
说明
LMNP 真正的「省税神器」名声，来自 réel 下的折旧抵扣：房子和家具按年限折旧，这笔账面成本每年抵掉一部分租金，很多年里能把应税租金压到很低甚至接近零。正是这一条，在 2025 年被改了游戏规则。

2025 最大的变化：折旧要计回卖房增值

这是 LMNP 玩家最该知道的一件事。

过去，折旧的好处是「白给」的：持有期间年年抵租金省税，等你卖房算增值（plus-value）时，这些抵过的折旧不用加回来，两头都占便宜。2025 年起，这个漏洞被堵上了。

避坑
按 2025 年财政法，LMNP 在 réel 下抵扣过的折旧，卖房时要计回增值的计算基数（部分特定类型如带服务的学生公寓、养老住宅等有例外）。意思是：你持有期间靠折旧省下的税，卖房那年可能要以更高的应税增值「还」回来一部分。省税不再是纯白赚，而更像递延。算这套房的长期回报，一定要把「将来卖出时增值变高、税更多」这一项放进去，别只盯每年省的那点。

这不代表 LMNP 不能做了，而是账要重算：如果你打算长期持有、甚至不卖（比如留给子女），折旧的省税仍然实在；如果你几年内就想转手赚差价，这个变化会实打实吃掉一块收益。

2027 预算案：折旧要封顶了（还是提案）

2026 年 10 月 1 日，政府把 2027 年预算案（PLF 2027）交给国民议会，第 7 条直接改 LMNP 的折旧规则。原文写得很具体：

  • 非专业带家具出租（LMNP）：房屋折旧每年最多按 2.5% 抵扣，且每个税务家庭每年不超过 7000 欧。
  • 旅游短租（meublé de tourisme）：降到 1.5%、每年不超过 5000 欧。
  • 抵不完的不再结转：现在规则下，当年抵不完的折旧可以无限期往后挪；按草案，2027 年起超出的部分直接作废。
  • 旧账有过渡：2026 年底前已经攒下、还没用掉的折旧，可以在 2027 到 2036 这十年里继续抵，但每年最多抵掉当年利润的一半。
  • 不受影响的：学生公寓、养老住宅、医疗养护机构这类特定居所。

预算案说明里讲得很直白：目的是把带家具出租往空租长租的待遇靠拢，配合 2026 年推出的空租折旧制度（见 私人房东身份那篇，那边是 3% 到 5.5%、每年最多 12000 欧）。

避坑
这还是提案。预算案要经过两院辩论，数字可以被改，条款也可能整条删掉，最终以年底通过的财政法为准。另外三个细节原文没写死，别替它下结论：7000 欧是全家所有带家具出租房合计（「每个税务家庭」），不是每套；条文说的是「房屋」（locaux）的折旧，家具和装修是否一起算进封顶，要等最终文本和会计师解读；生效时间按过渡条款看指向 2027 年起的会计年度。走 micro-BIC 的人本来就不抵折旧，这条对你基本没有影响。

一个粗算的例子。 巴黎一套 40 万欧的两居带家具长租，扣掉土地部分，假设可折旧的房屋部分 34 万欧。年租金 1.8 万，贷款利息、共管费、房产税、保险、会计费合计 0.8 万，折旧前利润 1 万欧。

0 €
现行规则：折旧约 1 万抵满，应税利润约为零
3000 €
草案规则：34 万 × 2.5% = 8500，封顶 7000，剩 3000 应税
约 1400 €/年
按 30% 所得税档加社保税粗算，每年多交的税

一年 1400 欧不算伤筋动骨，但它是每年都有的，而且抵不完的部分不再留到以后。房子越贵、手里套数越多，封顶咬得越狠：两套房合计也只有 7000 欧。

还没出价的人，这条最该影响的是出价。 卖家和中介报的「净回报」大多还按旧规则算，默认折旧能把税抵到零。你自己按新口径（7000 欧封顶、不结转）重算一遍税后回报，如果回报因此从 4% 掉到 3.5%，要么换一套，要么把差额谈进价格里。可以先用 租金回报率计算器 算毛回报和净回报，再把这笔多出来的税扣进去。

短租和长租，门槛不一样

如果你想做的是 Airbnb 那类短租（meublé de tourisme），规则又收得更紧：

  • 未评级的旅游短租：micro 抵扣比例和营收上限近年被大幅下调，远不如从前划算。
  • 传统长租带家具：门槛相对宽松，micro-BIC 抵扣比例和上限仍高于短租。
实操
如果买房主要图稳定收租、少折腾，传统长租 LMNP 通常比短租更省心、税务上也更友好；短租收益看着高，但受门槛收紧、市镇管制（很多城市限制或登记 Airbnb）、和更复杂的报税夹击。具体门槛数字每年变，动手前按当年规定核，别照抄两年前的攻略。

LMP 还是 LMNP：23000 欧这条线

LMNP 里的「N」是「非专业」。一旦规模够大，你会被划到 LMP（专业出租），规则和社保负担都不同。

分界大致是：如果整个税务家庭的带家具租金年收入超过 23000 欧、且超过家庭其它工商收入，就可能被认定为 LMP。 两者在社保缴费、亏损抵扣、卖房增值处理上都有差异。多数普通投资者是 LMNP，但当你手里房子多、租金高时，要留意自己是不是快踩到这条线。

注册和记账：别漏了 SIRET

做 LMNP 不是买了房、收了租就完事，开始出租后要在规定期限内去注册、拿到 SIRET 号（通过企业统一窗口办理），把这项出租活动登记在册。走 réel 报税的，基本都要请会计师记账、做折旧表、报 BIC。这笔会计费本身也能抵扣。

50%
长租带家具 micro-BIC 常见抵扣比例
23000 €
LMNP / LMP 分界的租金参考线
2026
LMNP 税务稽查趋严的一年

2026 稽查更严：别想着蒙混

2026 年，税务机关对 LMNP 的核查明显加强。折旧算得对不对、SIRET 有没有注册、收入报得全不全，都是重点。过去那种「随便报报、少交点」的做法，风险越来越高。 与其事后被查，不如一开始就找会计师把账做规范。

该走 micro 还是 réel

  • 房子有贷款、有物业费维修等开销：多半 réel 更划算，折旧和利息能抵掉一大块租金。
  • 没贷款、开销很少、图省事：micro-BIC 记账简单，可能就够了。
  • 几年内想卖出赚差价：réel 的折旧红利被 2025 新规削弱，算账时把卖房那年的增值税一起放进去比。
  • 房子贵、或者手里不止一套：2027 草案如果通过，全家折旧每年最多抵 7000 欧，réel 的优势会缩水。让会计师按草案口径多算一版。

先想清你是长持收租还是短炒差价，再让会计师按你这套房的数字算两版对比，比听别人「都说 LMNP 省税」实在得多。

常见问题

LMNP 到底比空租省多少？
没有固定数字。带家具出租能走 BIC、抵折旧，对有贷款有开销的房子，应税租金往往明显低于空租的地产收入。但 2025 起折旧要计回卖房增值，长期看这块优势被削弱。要按你这套房的租金、开销、持有年限，让会计师算两版比。
2025 折旧计回增值，是不是 LMNP 就不值得做了？
不是。变化的是折旧从「纯白赚」变成更像「递延」。长期持有甚至不卖（比如留给子女）的人，持有期省税仍然实在；几年内就想转手的人，卖出那年增值和税会变高，收益被吃掉一块。关键是重算账，而不是一刀切放弃。
做 Airbnb 短租是不是更赚？
短租名义收益高，但近年 micro 抵扣和上限被大幅下调，很多城市还对 Airbnb 有登记和数量管制，报税也更复杂。图稳定收租、少折腾的话，传统长租 LMNP 通常更省心、税务更友好。动手前按当年规定核门槛。
2027 年 LMNP 折旧真的要封顶了吗？
目前是 2026 年 10 月 1 日交给议会的 2027 预算案第 7 条里的提案：非专业带家具出租的房屋折旧每年最多按 2.5%、每个税务家庭最多 7000 欧，旅游短租 1.5%、5000 欧，抵不完的不再结转；学生公寓和养老住宅除外。议会还会辩论修改，最终以年底通过的财政法为准。走 micro-BIC 的人不抵折旧，基本不受影响。
我要不要请会计师？
走 réel 实报实销的基本都需要，折旧表和 BIC 申报自己很难做对，而且 2026 稽查趋严，做规范比事后被查划算。会计费本身也能抵扣。只走 micro-BIC、开销极少的人，可以自己报。
什么时候我会从 LMNP 变成 LMP？
大致当带家具租金年收入超过 23000 欧、且超过家庭其它工商收入时，可能被划为 LMP，社保和税务处理都不同。房子多、租金高的人要留意这条线，具体认定以当年税法和会计师意见为准。

LMNP 还是那个收租利器，只是这两年规则从「怎么都省」变成了「要算着省」。折旧计回增值、短租收紧、稽查趋严，再加上 2027 预算案里的折旧封顶，每一条都在提醒同一件事：别按旧攻略拍脑袋，先想清长持还是短炒，再让会计师用你自己的数字算一遍。

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