不少华人买法国的房，心里算的是同一笔账：租长租收益一般，不如挂 Airbnb，一晚顶好几天长租，几年就能把首付以外的成本赚回来。这个逻辑过去成立，2025、2026 这两年被loi Le Meur（2024 年 11 月 19 日通过、俗称「反 Airbnb 法」）连着改了几刀：要登记拿号、主住所有天数上限、报税抵扣大幅缩水、共管楼还能投票直接禁掉短租。 这篇把新规讲清，帮你在下手前重新算一遍这笔账。规则和门槛年年调，落地前一定以市政厅、当年税法和会计师为准。

本文要点

  • 2026 年起短租房必须全国登记、拿 13 位注册号，所有平台挂出，违规最高罚 2 万欧
  • 主住所做短租，全年上限 120 天，市议会可下调到 90 天
  • 微BIC 抵扣大砍：未评级短租 50%→30%、已评级 71%→50%，报税那年到手直接变少
  • 共管楼可用加强多数票禁止短租，新规约必须写明允不允许，买前先看清

先分清：短租、长租带家具，不是一回事

法国出租大致三条路，报税和监管完全不同：

  • 旅游短租（meublé de tourisme）：按晚/按周出租给游客，就是 Airbnb、Booking 那类。管得最严，也是 loi Le Meur 针对的对象。
  • 长租带家具（LMNP）：家具齐全、租给长住房客，走 BIC 报税，规则相对宽松。
  • 空租长租（location vide）：不带家具长租，租金算地产收入。

这篇讲的是第一类短租。如果你想做的是稳定长租，冲击没这么大，可以先看 LMNP 报税那篇。很多人把三者混着算收益，结果按短租的高租金、却拿长租的宽松规则拍脑袋，账从一开始就是错的。

变化一：全国强制登记，挂号才能上架

过去在很多城市，把房挂上 Airbnb 就能收客，登记与否管得松。loi Le Meur 把这件事收成了全国统一动作。

避坑
按新规，所有旅游短租都要在市政厅登记、拿到一个 13 位的全国注册号，并在所有挂牌渠道（Airbnb、Booking、Abritel、自建网站）明确显示这个号。相关全国登记平台在 2026 年上半年铺开。没登记最高可罚 1 万欧，用假号或假申报最高罚 2 万欧。指望「不声张、悄悄收客」的时代基本过去了。

对买房的人意味着：你看中一套房、盘算做 Airbnb 时，不能只算租金，要先确认这套房在这个市镇、这栋楼里，到底允不允许登记做短租。有些紧张区域的市镇已经把登记和数量卡得很死。

变化二：主住所 120 天上限，还能被压到 90 天

如果你短租的是自己的主住所（自住房偶尔出租），法律维持全年最多出租 120 天的上限。新变化是：市议会可以把这条线下调到 90 天，而且不限于大城市，一些中小市镇也能这么定。

超出上限继续租，属于违规。想靠「自住 + 偶尔短租」补贴月供的人，要先查清楚自己所在市镇当年定的是 120 还是 90 天。

变化三：报税抵扣大砍，这是最伤收益的一刀

这一条直接吃到手收益，很多人却没注意。走 micro-BIC（一刀切按比例抵扣、不用记账）时，旅游短租的抵扣比例被大幅下调：

30%
未评级短租新抵扣（原 50%）
50%
已评级短租新抵扣（原 71%）
15 000 €
未评级短租 micro 营收上限

翻译成人话：同样收 1 万欧短租租金，未评级的房过去只按 5000 欧计税，现在要按 7000 欧计税；已评级的从 2900 欧涨到 5000 欧。 这个变化从 2025 年所得（2026 年春申报）起就落地了。收益模型里如果还用老比例，算出来的回本年限会明显偏乐观。

实操
抵扣被砍后，不少短租房主开始考虑主动转 régime réel（实报实销）：把利息、物业费、维修、家具折旧实打实抵掉，对有贷款、有开销的房子，实际税负往往低于新的 micro 比例。代价是要记账、通常得请会计师。到底哪种划算，让会计师用你这套房的真实数字算两版对比，别照搬网上两年前的攻略。

变化四：共管楼可以投票禁掉短租

买公寓的人还多一层风险：这栋楼的其他业主可能不欢迎短租。

loi Le Meur 给了共管更大的权力：共管大会可以用加强多数（三分之二）表决修改规约，禁止旅游短租；而且所有新的共管规约都必须明确写清允不允许旅游短租。也就是说，你今天能做，不代表明年大会一投票之后还能做。

说明
买公寓前，把共管规约（règlement de copropriété）里关于短租/商业使用的条款找出来看清，必要时问 syndic 有没有正在酝酿禁短租的提案。这和你要看的共管账目、PPT 工程计划是同一批尽调文件，一起要来看最省事。相关清单见 共管账目那篇。

变化五：能效不达标也管，最高罚 5000 欧

短租房同样被纳入 DPE 能效要求。能效不达标的旅游短租，可面临最高 5000 欧的行政罚款（在合法上限内出租的主住所、以及海外省的家具出租有例外）。买 F/G 能耗房想拿来做 Airbnb 的，要把整改成本一并算进去，别指望短租能绕开能效红线。整改花费和补贴见 DPE 整改报价那篇。

那到底还值不值得做

不是不能做，而是账要重算，预期要往下调。给几条判断线：

  • 图稳定、不想折腾：新规下短租的合规、税务、共管风险都上来了，很多情况下传统长租带家具（LMNP）反而更省心、税务更友好。
  • 铁了心做短租：先确认市镇允许登记、拿到注册号、查清共管规约，再把抵扣按新比例算，能效不达标的把整改成本加进去。
  • 靠主住所偶尔短租补贴：盯紧当地是 120 还是 90 天上限，别超。

短租的名义收益一直好看，但 2026 之后，「好看」和「到手」之间隔着登记、天数、税、共管、能效五道关。把这几道关一次算清，再决定这套房是拿来短租、长租，还是干脆别为了 Airbnb 溢价买。

常见问题

我买的房现在能不能做 Airbnb？
要同时满足三件事：所在市镇允许登记旅游短租（紧张区常有数量或区域限制）、你拿到 13 位全国注册号并挂在所有平台、共管规约没有禁止短租。三者缺一，就不能合规地做。买前一件件核清楚，别下手后才发现做不了。
不登记、悄悄收客可以吗？
风险很高。新规下未登记最高罚 1 万欧，用假号或假申报最高 2 万欧，市长有权处罚。平台也在配合核查注册号。为省一道登记手续赌罚款，不划算。
抵扣从 50% 砍到 30%，对我影响多大？
直接。以未评级短租收 1 万欧租金为例，过去按 5000 欧计税，现在按 7000 欧计税，应税额涨了四成。有贷款有开销的房，可考虑转 régime réel 实报实销，让会计师算两版对比，看哪种到手多。
主住所短租到底能租多少天？
法律上限 120 天/年，但市议会可下调到 90 天，中小市镇也能这么定。以你所在市镇当年的规定为准，超出上限继续租属于违规。
共管楼真的能禁掉我做短租？
能。共管大会可用三分之二加强多数修改规约禁止旅游短租，新规约还必须写明允不允许。你今天能做，不代表以后一直能做。买公寓前先看清规约里的相关条款，问 syndic 有没有相关提案。

loi Le Meur 没有一刀切禁掉短租，但把门槛抬高了一大截：登记、天数、抵扣、共管、能效，每一条都在压缩「买房做 Airbnb 稳赚」的空间。别再用两三年前的租金和抵扣比例拍脑袋，先把五道关一次算清，再决定这套房该怎么用。

参考来源（官方）：LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024（Légifrance） · Code du tourisme, art. L324-1-1（Légifrance） · 主住所短租规则（economie.gouv.fr）

延伸阅读：LMNP 长租报税怎么选 · 共管账目没查清等于背债 · 二手房隐藏成本清单