2026 年 5 月 20 日起，法国旅游短租的登记方式换了：原来去市政厅申报的那一套取消，改成全国统一的线上窗口，每套房拿一个 13 位登记号，挂在 Airbnb、Booking、Abritel 还是自己的网站上，都必须把这个号显示出来。

很多人以为拿到号就等于「合法了」。**不是。**登记号只解决「有没有备案」这一件事，它管不了你这套房在这个市镇、这栋楼里到底允不允许做短租。真正卡住人的往往是另外两件事，尤其买的是二套房的人。这篇按办理顺序讲清楚。

本文要点

  • 2026 年 5 月 20 日起走全国单一窗口，市政厅申报废止，每套房一个 13 位号
  • 登记号不是许可证：二套房做短租还要单独拿「改变用途」授权，两件事分开办
  • 巴黎等地授权要配套补偿，中心区最高 3 比 1，很多人卡在这一步
  • 90 晚上限只管主住所，二套房不受天数限，但要授权
  • 没登记罚到 1 万欧，假申报 2 万欧；市长可吊销号，平台必须下架

先把三件事分开：它们经常被混为一谈

这是这篇最值钱的一段。下面三样是互相独立的三道关，缺任何一道都不合规，但很多人只办了第一道就以为完事了。

这道关管什么谁要办
登记号（enregistrement）备案，让市镇和平台知道这套房在做短租所有短租房，主住所也要
改变用途授权（changement d’usage）把「住宅」改成「旅游短租用途」的许可二套房、投资房，且在要求授权的市镇
天数上限主住所全年最多租几晚只管主住所

主住所（你自己住的那套，一年住满 8 个月以上）：办登记号，守天数上限，通常不需要改变用途授权。

二套房或纯投资房：办登记号，还要拿改变用途授权，没有天数上限但也别高兴太早，授权这一关比天数难得多。

避坑
全国窗口给你发号，不代表它替你审过改变用途这一关。号是备案，授权是许可，两套流程、两个部门。拿了号照样出租、但没有授权的二套房，在巴黎这类城市属于违规出租，罚款按住房面积算，能到五位数。

第一步：拿 13 位登记号

从 2026 年 5 月 20 日起，登记走全国统一的线上窗口（Declaloc 门户，面向业主的完整版本在 2026 下半年陆续到位）。原来各市镇各自为政的申报表和号段，统一收口。

要准备的东西：

  • 身份信息，以及你和这套房的关系（业主、还是有权转租的租客）
  • 房子的地址、类型、房间数、可接待人数、地籍编号（cadastre）
  • 这套房是主住所还是二套房，这一栏决定后面按哪套规则管你
  • 如果所在市镇要求改变用途授权，要附上那份授权

拿到号之后，每一个挂牌渠道都要显示这 13 位号，平台方有义务核验。号和房子绑定，不是和人绑定：手上三套短租房，就是三个号。

实操
办之前先给市政厅打个电话或查官网，问清两件事：本市镇有没有对二套房要求改变用途授权，以及主住所的天数上限今年定的是 120 还是 90 晚。这两个答案决定你要走的是十分钟的流程还是几个月的流程。人在国外的，让本地朋友或管理公司代问，别等填到一半才发现缺授权。

第二步（二套房专属）：改变用途授权，才是真门槛

法律上，把一套住宅长期用于旅游短租，属于改变用途（changement d’usage），要向市政厅申请授权。以前只有大城市能强制要求，loi Le Meur 之后任何市镇都可以通过一次市议会议决就实行，不用再报省长批准。

难点在于补偿（compensation）：在巴黎这类住房紧张的城市，想把一套住宅转成旅游短租，你得同时把另外的商用房产转回住宅市场作为交换。比例按区分：

巴黎中心区1 至 11 区
3 : 1
其余要求补偿的区段按当地细则
1 : 1 起
不要求补偿的市镇但仍要授权
无

3 比 1 的意思是：你要让一套房转做短租，得先买进并转回住宅用途三套等面积的房。**对个人业主来说，这基本等于办不成。**这也正是这套制度的设计目的：它不禁止，但让你算不过账来。

除了补偿，市镇现在还可以按区设定配额：某个区的短租授权发满了，就不再发新的，哪怕你补偿条件够得上。

说明
有些授权是临时的、跟着人走的（autorisation temporaire personnelle）：只发给自然人、有年限、房子转手不跟着走。买二手房时如果中介说「这套一直在做 Airbnb」，要问清那份授权是哪一类、还剩几年、过户后能不能延续。卖家能做，不等于你接手也能做。

主住所：天数上限，以及哪些城市已经压到 90 晚

自己住的那套偶尔拿出来短租，法定上限是全年 120 晚。loi Le Meur 允许市议会把这条线下调到 90 晚，巴黎、里昂、波尔多、尼斯都已经这么做了。

90 晚
巴黎、里昂、波尔多、尼斯的主住所上限
120 晚
未下调市镇的法定上限
0 晚
共管规约禁止短租时你能租的天数

天数由平台向市镇报数，超了会被自动拦下。想靠自住房短租补贴月供的，先确认自己市镇今年定的是哪个数，以及这栋楼的共管规约有没有禁止短租：共管大会可以用三分之二多数改规约把短租直接禁掉，这一条比市政规定更容易被忽略。

能效门槛：不是 A 到 E，连挂都挂不出去

短租也被拉进了能效监管：首次出租且需要改变用途授权的房子，要出具 DPE，评级必须在 A 到 E 之间才能投放市场。 更远一点，2034 年 1 月 1 日起要求提高到 A 至 D。

违反的罚则是最高 5000 欧，外加每天 100 欧的滞纳性罚金。买 F、G 能耗房打算做短租的，把整改预算一并算进去，短租绕不开这道线。整改花多少钱、有哪些补贴，见 DPE 整改报价与补贴那篇。

罚则：钱之外，号被吊销更麻烦

情形后果
没登记就出租最高 1 万欧
假号、假申报最高 2 万欧
无改变用途授权出租二套房罚款按面积计，大城市常见五位数
DPE 不达标最高 5000 欧，加每日 100 欧
市长吊销登记号平台有义务立刻删除你的所有房源挂牌

最后一条的杀伤力最大：罚款是一次性的，号被吊销等于这套房从所有平台上消失，你的预订、评价、排名全部归零。

卖房那天才发现的账：折旧要算回增值税

这一条和登记流程无关，但做短租的人迟早会撞上，而且金额通常最大。

2025 年 2 月 15 日起转让的房子，出租期间计提的折旧要在计算增值税时加回去：应税增值 = 卖价减去（买价减去已计提折旧）。以前折旧是「白拿的抵扣」，现在只是把税递延到卖房那天。而且2025 年之前计提的折旧同样要算回去，不是从新规那年才起算。

避坑
这条只打走实报实销（régime réel）计提折旧的人。走 micro-BIC 的不计提折旧，卖房时不受这条影响。所以「转 réel 更省税」这个结论，现在要连着卖出那一天一起算：持有期省下的所得税，可能在卖房时以增值税的形式还回去一部分。让会计师把持有期和退出期两笔账放一起对比，别只看今年的申报单。

短租的税怎么选、micro 和 réel 差在哪，另一篇讲得更细：买房做 Airbnb 还划算吗：2026 短租新规。

常见问题

我已经在市政厅登记过了，还要重新办吗？
要以全国窗口的口径为准。2026 年 5 月 20 日起市政厅那套申报废止，登记统一收口到全国单一窗口，老号是否自动迁移各地情况不同。手上有在租房源的，去窗口核一遍自己房源的状态和号码，别默认老号还有效。
拿到 13 位号，是不是就可以合法出租了？
不一定。号只代表备案完成。如果你的房是二套房、且所在市镇要求改变用途授权，没有那份授权照样是违规出租。主住所拿到号后还要守天数上限（120 晚，巴黎等地 90 晚），并确认共管规约没禁止短租。
二套房在巴黎做短租，实际办得下来吗？
很难。巴黎要求补偿，中心区（1 至 11 区）比例可达 3 比 1，也就是要把三套等面积的商用房转回住宅才能换一套短租授权，个人业主基本做不到。加上按区设的配额，实务上二套房在巴黎做合法短租的路径非常窄。买房前如果中介拿短租收益说服你，先问这套房有没有现成且可转让的授权。
人在国外，这些手续能远程办吗？
登记走线上窗口，原则上远程可办，但要准备好身份和产权材料。改变用途授权是市政厅流程，各地要求不同，有的要现场或书面往来，建议委托本地的管理公司或律师处理。别把授权拖到房源已经上线之后再补。
共管楼里其他业主能阻止我做短租吗？
能。共管大会可以用三分之二加强多数修改规约禁止旅游短租，而且新的共管规约必须写明允不允许。买公寓前把规约里关于短租和商业用途的条款找出来看，并问 syndic 有没有相关提案在酝酿。
只在暑假租两周，也要办号吗？
要。登记义务不看出租时长和频次，只要作为旅游短租对外提供就要有号，并在挂牌上显示。短期、偶尔出租同样适用。

登记号这件事本身不难办，难的是它后面那两道关：二套房的改变用途授权，和共管楼的规约。这两关都不在全国窗口的流程里，也不会有人主动提醒你，等房源被下架或者罚单上门才发现，成本就完全不一样了。买房前把「这套房能不能合法做短租」当成和 DPE、共管账目同等重要的一项尽调，比拿到号之后再补救省事得多。

参考来源（官方）：LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024（Légifrance） · Code du tourisme, art. L324-1-1（Légifrance） · 主住所短租规则（economie.gouv.fr）

延伸阅读：买房做 Airbnb 还划算吗：2026 短租新规 · LMNP 长租报税怎么选 · 共管账目没查清等于背债 · DPE 整改报价与补贴