2026 年初有阵子，小红书和华人群里到处在转一件事：法国要大改卖房增值税（plus-value immobilière），免税持有年限从 22 年砍到 17 年，年限折扣要取消，甚至连主住所免税都可能加个 5 年门槛。不少手里有二套房、出租房的人急着问，是不是得赶紧卖。半年过去，尘埃落定：这些激进版本一个都没进最终的 2026 财政法。现行规则原样保留。但这波折腾也暴露一件事，很多人其实没搞清楚自己卖房到底要交多少税、哪种情况根本不用交。这篇就把现在（2026 年）的真实算法讲透。

本文要点

  • 传言里的大改（22 年→17 年、取消年限折扣、主住所设门槛）都没通过，2026 财政法保留现行框架
  • 卖主住所（résidence principale）仍然全额免税，没有最低持有年限，这是最大的省税点
  • 二套房/出租房/度假房才交税：所得税 19% + 社保金 17.2%，合计 36.2%，另有高额部分附加税
  • 持有满 22 年免所得税、满 30 年免社保金，中间按年递减折扣，卖得越晚交得越少

先说结论：2026 到底改没改

36.2%
二套/出租房增值税总税率(19%+17.2%)
22 年
持有满即免所得税部分
30 年
持有满即免社保金部分

参议院当时确实提过几个狠的版本：把免所得税的持有年限从 22 年压到 17 年、干脆取消按持有时间递减的折扣、把买入价按通胀重新计价、甚至给主住所免税加一个最低持有 5 年的条件。听着每一条都够让人睡不着。但走完立法流程，2026 年 2 月 20 日正式公布的财政法（loi n°2026-103）里，这些改动全部没被保留。换句话说，2026 年你卖房，用的还是和 2025 年一样的算法。

说明
法国的税法几乎每年财政法都可能动，参议院、国民议会来回博弈，中途放出的版本经常吓人却未必落地。看到「某某税要大改」的传闻，先分清是「提案」还是「已通过的法律」。真正生效的以《官报》(Journal officiel) 公布的财政法为准，别被中途的草案带着做决定。

卖主住所：全额免税，这才是重点

绝大多数在法华人第一套买的是自住房。好消息是：卖你的主住所（résidence principale），增值税全免，而且没有最低持有年限。 你住了两年就卖，涨了 10 万欧，一分增值税都不用交。这一条 2026 年原样保留，那个「加 5 年门槛」的提案没通过。

条件只有一个，且要当真：卖的时候，这套房确实是你的主要居所。人真的住在里面、报税地址是这里、水电账单对得上。如果你早就搬走、房子空关或出租了几年，再想套用主住所免税，税务局是会查的。

实操
如果你要换房、手里这套自住房打算卖，尽量在它还是你主住所的状态下挂牌成交，别先搬进新家、把老房晾着出租一两年再卖，那样就可能丢掉全额免税的资格。搬家和卖房的时间顺序，直接关系到要不要交这笔税。

二套房、出租房、度假房：这些才真交税

免税只给主住所。只要卖的是第二套、投资出租房、或南部海边那套度假房，就落进增值税的范围。算法是这样：

先算增值本身，就是卖出价减去买入价。买入价这边可以往上加两块，把应税增值做小：一是买入时的公证费、登记税等取得费用（没有单据的话，可以按买入价的 7.5% 一笔计入）；二是你做过的翻新工程（有发票据实计入，或者持有超过 5 年、按买入价 15% 一笔计入，哪怕你没留发票）。这两项加进买入价，能实打实压低应税的那部分。

算出应税增值后，两道税叠上去：

  • 所得税部分：税率 19%。
  • 社保金部分（prélèvements sociaux）：税率 17.2%。

两道加起来 36.2%。如果单笔应税增值超过 5 万欧，还要再叠一道 2% 到 6% 的高额增值附加税。这也是为什么很多人卖投资房时，最后到手比预想的少一大截。

持有越久，交得越少：年限折扣怎么走

法国对二套房增值税有一套「按持有时间打折」的机制（abattement pour durée de détention），持有越久，应税增值被折扣掉的越多，两道税的免除节奏还不一样：

  • 所得税那 19%：从持有第 6 年起，每年折 6%，到第 22 年补最后一档，满 22 年全免。
  • 社保金那 17.2%：折得慢得多，第 6 到 21 年每年才折 1.65%，第 23 年起提速到每年 9%，满 30 年才全免。

所以会出现一个很多人没意识到的中间状态：房子持有到第 22 到 30 年之间，所得税已经免了，社保金还在交。真正「一分增值税都不用交」，要熬到满 30 年。

避坑
别一听「22 年免税」就以为满 22 年卖就完全不交了。22 年免的只是 19% 那部分，17.2% 的社保金要到 30 年才清零。持有第 25 年卖，你仍然要交一笔社保金。算长期投资回报时，把这个「两段式免除」放进模型，别把 22 年当成终点线。

在法华人真正能省税的几个点

规则没变，但省税的空间一直都在，关键是提前安排：

  • 能算主住所就算主住所：自住房卖出全免，这是最大的杠杆。换房时把成交安排在它仍是主住所的窗口内。
  • 买入价尽量做足：公证费、以及历年翻新的发票都留好，据实加进买入价，能把应税增值压下去。装修发票尤其值钱，别随手扔。
  • 持有周期纳入决策：如果是纯投资房、又接近某个免除节点（比如快满 22 年或快满 30 年），多等一等再卖，省下的税可能比这段时间的持有成本还多。
  • 一套房只能有一个主住所：夫妻名下多套房，只有真正自住的那套能享全免，别指望每套都套用。

非居民卖房，是另一套规则

如果你将来打算离开法国、以非税务居民身份卖掉法国的房子，情况不完全一样：可能需要指定一个税务代表（représentant fiscal），社保金的处理也有差异。这块牵扯到你届时的居民身份和双边税收协定，单独讲更清楚，见 非居民卖房的税务代表和 2026 社保金。

这里只强调一点：卖房前先确认自己成交那一刻是不是法国税务居民，这决定了你走哪套流程、交哪些税。别等签了字才发现身份没规划好。

常见问题

2026 年卖房增值税到底改了没有？
没有实质改动。参议院提过把免税年限从 22 年砍到 17 年、取消年限折扣、给主住所加门槛等激进版本，但都没写进 2026 年 2 月公布的财政法（loi n°2026-103）。现行框架原样保留：主住所全免，二套房 19%+17.2%、22 年免所得税、30 年免社保金。
我卖自住房要交增值税吗？
不用。卖主住所（résidence principale）全额免税，没有最低持有年限。前提是成交时它确实是你的主要居所，人真的住在里面、地址和账单都对得上。如果早就搬走、房子空关或出租多年，就可能不再符合。
36.2% 是按整个卖价交吗？
不是。只对「应税增值」交税，也就是卖出价减买入价、再减掉可加入的公证费和翻新工程后剩下的那部分。持有满 6 年后还有逐年折扣。所以实际交的往往远低于「卖价 × 36.2%」的直觉。
持有满 22 年是不是就完全不交了？
不是。满 22 年免的是 19% 的所得税部分，17.2% 的社保金要满 30 年才全免。22 到 30 年之间卖，仍要交一笔社保金。想完全清零，得持有满 30 年。
装修发票能帮我少交税吗？
能。据实的翻新、扩建工程发票可以加进买入价，抬高成本、压低应税增值；持有超过 5 年的，也可以不看发票、按买入价 15% 一笔计入。所以历年装修的正规发票要留好，卖房时很值钱。

一句话收尾：2026 年那波「增值税要大改」的恐慌，最后是虚惊一场，现行规则原样在用。真正该记住的是三件事：自住房卖出全免、二套房交 36.2% 且持有越久越省、主住所免税别因为搬家顺序没排好而弄丢。把这三点想清楚，卖房前你就知道自己该不该交、能不能少交。

延伸阅读：买二套房/度假房前先算的持有税账 · 非居民卖房的税务代表和社保金 · 买房收租报税：LMNP 怎么选